El embargo
inmobiliario es el procedimiento en virtud del cual él o los acreedores
indisponen uno o varios inmuebles propiedad de su deudor, previamente
enajenados a su favor por medio de hipotecas o contratos similares. También se defina
el embargo inmobiliario como la vía de
ejecución en virtud de la cual el acreedor pone en manos de la justicia y hace
vender el o los inmuebles de su deudor, a fin de obtener el pago de su crédito
del precio de venta de los inmuebles embargados.
Jean Vincent y
Jacques Prevault, en su obra titulada les Voies D’ Execution et Procedures de
Distribution, definen el embargo inmobiliario como: “el procedimiento mediante
el cual un acreedor pone en manos de la justicia los bienes inmuebles propiedad
de su deudor, que constituyen la garantía de su crédito, esto en ara que sean
puesto en venta y cobrarse del precio producto de la misma, el crédito
perseguido”.
Por otro lado, el jurista
francés Raymon Guillien, define el embargo inmobiliario de la siguiente forma: “es
un embargo practicado por un acreedor, provisto de un título ejecutivo, sobre
un bien inmueble de su deudor; o también puede ser perseguido contra un tercero
detentador, cuando el acreedor goza de una hipoteca o de un privilegio”.
Características del
Embargo Inmobiliario
El embargo
inmobiliario tiene sus propias particularidades que le diferencian de los otros
embargos:
a)
Es un procedimiento supervisado por el juez,
b)
Recae sobre un inmueble o un usufructo propiedad del deudor o en manos de un tercer detentador;
c)
Pertenece a los embargo de naturaleza ejecutoria y por consiguiente para
llevarse a cabo necesita de un título ejecutorio;
d) Las contestaciones incidentales de este
embargo se encuentran sometida a un régimen legal dotado de un procedimiento
sumario y especial;
e) Culmina con una venta en pública subasta
llevada a cabo en el tribunal civil;
f) La decisión resultante de dicho embargo
posee una naturaleza especial y distinta a la resultante en los procedimientos
ordinarios ¨la sentencia de adjudicación.”
El embargo
inmobiliario está caracterizado por su naturaleza ejecutoria; su procedimiento
culmina con una venta en pública subasta, para llevarlo a cabo, el acreedor
debe ser portador de un título ejecutorio.
El Embargo
Inmobiliario bajo la Ley 189-11
La ejecución del
embargo previsto en la Ley 189-11 está regida por un procedimiento especial y
sumario. Esta ley tiene como objetivo el
desarrollo del mercado hipotecario y el fideicomiso, y esta herramienta legal
sirva como protección al momento de atraer nuevos inversionistas nacionales y
extranjeros a la República Dominicana.
Esta ley somete el
conocimiento de las contestaciones incidentales a un procedimiento distinto al
previsto en el Código de Procedimiento Civil; asimismo, reduce los plazos y
suprime algunas de las formalidades y actos de procedimiento previstos en el
embargo del derecho común.
El embargo
inmobiliario contenido por esta ley tiene las siguientes particularidades:
- En el mandamiento de pago se incluyeron los siguientes actos: el mandamiento, el proceso verbal de embargo y la denuncia del embargo previsto en el derecho común.
- El mandamiento de pago se convierte de pleno derecho en embargo inmobiliario, si dentro de los quince días a partir de su notificación el deudor no ha procedido al pago del crédito adeudado.
- . Esta ley prevé que el acreedor deba inscribir el mandamiento de pago dentro de los cinco días después de haber transcurrido dicho plazo.
- El procedimiento continuo a pesar de pagos o abonos a cuenta realizados por el deudor una vez se inicia el procedimiento.
- Los plazos para la realización de los actos y planteamiento de incidentes están de forma tal que en 70 días se logra la venta del inmueble.
- Es suprimida la audiencia de lectura de pliego de condiciones: el juez cierra la lectura y abre la subasta y venta del inmueble el mismo día de la lectura.
- La venta del inmueble puede llevarse ante un tribunal distinto al de la situación del inmueble.
- El acreedor tiene la obligación de tomar en consideración en el precio de primera puja el monto del crédito de aquellos acreedores que mantienen un rango de inscripción superior, permitiéndose el reparo al pliego en caso de violación.
- La garantía a depositarse por los licitadores debe ser realizada por vía de cheque certificado.
- La sentencia de adjudicación resultante de este embargo decida o no sobre incidentes no es susceptible de nulidad, ni de recurso ordinarios, permitiéndose su impugnación solo por la vía de la casación.
Sujetos que pueden utilizar el procedimiento de la Ley 189-11
El procedimiento
especial de ejecución inmobiliario puede ser aplicable a cualquier tipo de
acreedor hipotecario, entidades financieras locales o extranjeras, los agentes
de garantías y fiduciarios, siempre y cuando la garantía hipotecaria haya sido
concedida de manera convencional, sin importar el tipo de acreencia
garantizada.
Es bueno señalar
que el procedimiento inmobiliario previsto por la Ley 189-11 no es una
imposición legal, sino que es una facultad discrecional del acreedor que puede
beneficiarse o no del mismo. Sin embargo,
el legislador exige que para acceder a él, deben cumplir con tres condiciones
esenciales:
1-
Que
sea un acreedor hipotecario.
2-
Que
su crédito se sustente en una hipoteca convencional.
3-
Que
el crédito sea cierto, líquido y exigible.
La ley 189-11
establece en sus artículos 149 y 150 que pueden optar por el embargo
inmobiliario previsto por esta ley los siguientes acreedores:
1.
Los
acreedores hipotecarios.
2.
Los
intermediarios financieros: bancos múltiples, asociaciones de ahorros y
préstamos, AFPs, etc.
3.
Los
tituladores
4.
Los
acreedores fiduciarios.
En tanto, que para
esta ley quedan excluidos los siguientes sujetos a la ejecución de este
procedimiento:
1.
Los
acreedores quirografarios.
2.
Los
acreedores cuyo crédito se encuentren sustentados en una hipoteca judicial.
3.
Los
acreedores cuyo crédito se sustente en una hipoteca lega.
Competencia
En lo referente a
la competencia de atribución serán los tribunales de primera instancia en
atribuciones civiles: la Cámara Civil del Tribunal de Primera Instancia. Estos son los llamados a conocer de la venta
en pública subasta del inmueble resultante del procedimiento de embargo
inmobiliario llevado a cabo se acuerdo a esta ley.
Es el mismo
tribunal que conoce el embargo el que conoce los incidentes que puedan surgir
en el curso y desarrollo del conocimiento de dicho procedimiento; también de
los reparos al pliego de condiciones, siendo esto una competencia atributiva
implícita.
Por otro lado, en
lo que concierne a la competencia territorial, el tribunal competente para conocer
la venta y el procedimiento de embargo contemplado en esta ley es aquel situado
en el lugar donde el inmueble se encuentre situado o radicado o aquel que las
partes hayan convenido o pactado en su contrato hipotecario.
Pasos del
Procedimiento Inmobiliario bajo la Ley 189-11
El procedimiento
para el embargo inmobiliario conforme a la Ley 189-11 se resume en los
siguientes pasos.
- Notificación del mandamiento de pago, y en caso de que haya un tercero detentado es también notificado. (Arts. 151 y 152)
- Solicitud de inscripción del mandamiento y su conversión en embargo. (Art. 154)
- Solicitud de certificación de cargas y gravámenes al registrador de títulos del lugar del inmueble. (Art.155)
- Deposito del pliego de condiciones en la Secretaria del Tribunal que conocerá la venta. (Art. 155)
- Solicitud de fijación de audiencia para conocer de la lectura y la subasta. (Art.159 Párrafo Único)
- Publicación de por lo menos un aviso, anunciando el día en que llevará a cabo la venta del inmueble. (Art. 158)
- . Denunciar el aviso y la fecha de la venta al deudor y llamamiento a comparecer a la audiencia de adjudicación. (Art. 159)
- . Presentación de conclusiones en la audiencia fijada para conocer de forma concomitante la lectura del pliego y la venta o adjudicación del inmueble.
- . Expedición, notificación y transcripción de la sentencia de adjudicación. (Art. 750 del CPC)
PROCEDIMIENTO
DEL EMBARGO INMOBILIARIO
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Ley 189-11
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Código de Procedimiento Civil
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a. Mandamiento de pago
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a. Mandamiento de pago
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b. Inscripción del mandamiento de pago
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b. Acta de embargo
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c. Redacción y depósito del pliego de condiciones
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c. Denuncia del embargo
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d. Fijación de la venta
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d. Transcripción o inscripción
del embargo
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e. Publicación de Aviso en el periódico
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e. Redacción y depósito del
pliego de condiciones
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f. Notificación del aviso
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f. Notificación del pliego de
condiciones
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g. Venta
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g. Lectura del pliego de
condiciones
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h. Publicación de edictos
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i.
Subasta
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Incidentes previstos por la Ley 189-11
El legislador no
dedicó un título en la Ley 189-11 dedicado a los incidentes, solo se remitió a
que las partes no previstas por esta sean suplidas con las normas del Código de
Procedimiento Civil. Los incidentes
citados por la Ley 189-11 fueron los siguientes:
a.
El
desistimiento del mandamiento. (Art. 154)
b.
La
nulidad (Art. 163)
c.
La
puja ulterior (Arts. 162 y 163)
d.
La
falsa subasta (Art. 164)
Asimismo, con
carácter supletorio, se puede acudir a las normativas del Código de
Procedimiento Civil donde se están los siguientes incidentes:
a.
La
acumulación.
b.
La
demanda en distracción.
c.
La
subrogación.
d.
La
demanda en radiación de embargo.
