Desde el antiguo Derecho Romano, el contrato de
arrendamiento era creador de obligaciones, pero no traslativo de derecho
reales; entre el arrendador y el arrendatario no se originaba sino relaciones
de obligaciones, sin derecho real.
Con la celebración del contrato de alquiler el
propietario solamente transfiere el derecho de ocupación y el usufructo o goce
del inmueble pero retiene el derecho de propiedad sobre el mismo.
En el
arrendamiento de cosa se cede al conductor el uso, o bien el uso y el disfrute
de un inmueble, o mueble no consumible, a cambio de una renta que el
arrendatario se obliga a pagar. Esta merced que el arrendador recibe por el
arrendamiento de una cosa tiene la consideración de fruto civil.
En esta clase de arrendamiento se distinguen
dos tipos de arrendatarios: el conductor de fincas urbanas es el inquilinus, y
el de fincas rústicas, colonus. El arrendatario se presenta como un simple
detentador, mientras que el arrendador posee por su mediación.
El derecho del primero es personal, por lo que
no se encuentra facultado para defender judicialmente la cosa, de modo que si
el arrendador le impide el uso, el derecho del que goza el arrendatario se
limita a la exigibilidad de una indemnización.
Lo mismo acontece cuando un nuevo propietario
de la cosa en arriendo toma una posición contraria al contrato y priva al
arrendatario del uso de la cosa arrendada. Sin embargo, el arrendador se ve
presionado a responder de cualquier perjuicio culposo que le produzca al
arrendatario.
El contrato de locación o arrendamiento es
aquel en virtud del cual una persona se compromete a dar a otra el uso y goce
de un objeto, durante un determinado tiempo y por un precio convenido de
antemano.
En la práctica, este concepto genérico se
aplica a todo aquello que implique el alquiler de un bien, sea éste mueble o
inmueble. Otra acepción muy parecida
sería: el arrendamiento o locación es un contrato por el cual una persona se
compromete a proporcionar a otra el goce temporal de una cosa mediante un
precio al tiempo.
El contrato de locación está reglamentado por
las disposiciones contenidas en los artículos 1708 al 1762 del Código Civil,
pero por mandato del artículo 1134, del Código Civil, las partes pueden acordar
clausulas y situaciones distintas a las contenidas en estos artículos, bajo la
condición de que no sean violatorias al orden público y las buenas costumbres.
Al igual que los demás contratos, el contrato
de alquiler se rige por el Código Civil en lo referente a las condiciones
esenciales para su celebración, las cuales son:
1. El
consentimiento de las partes, que se obligan una respecto a la otra, sin la
cual seria nulo de pleno derecho;
2. La
capacidad legal de las partes para contratar, es decir, ser dueño o tener poder
legal o especial para celebrar el contrato, tener la edad requerida por la ley,
y aun teniendo la edad requerida, no estar interdicto o imposibilitado legalmente
para ello;
3. La
existencia de un objeto cierto que forme la materia, y
4. Una
causa licita; es decir, que no contravenga la ley, ni a las reglas del orden
público ni las buenas costumbres.
Las principales características del contrato de
inquilinato son las siguientes:
a) Es
un contrato consensual, ya que para su formación no
se exige ningún requisito especial de solemnidad, solo basta el consentimiento
de las partes.
b) Es
un contrato sinalagmático, porque supone obligaciones
alternas a ser cumplidas por cada una de las partes.
c) Es
un contrato oneroso, porque el alquiler supone el pago de una
determinada suma de dinero.
d) Es
un contrato de cumplimiento sucesivo, aunque en principio
los contratos están afectados por términos o condiciones las legislaciones
especiales en la materia suelen conceder determinados derechos al inquilino
para mantenerse en los lugares alquilados.
e) Es
un contrato conmutativo, porque las partes pueden
percibir las ventajas al momento de suscribir el contrato de alquiler.
En materia de alquiler, ambas partes tienen
obligaciones frente a la otra. Primeramente, las obligaciones del propietario
son las siguientes:
a) Entregar
la cosa arrendada al arrendatario.
b) Conservar
la cosa arrendada a fin de que sirva a los fines del arrendamiento.
c) Garantizar
al arrendatario el libre disfrute de la cosa arrendada.
d) Dar
garantía al arrendatario de los vicios y defectos de la cosa arrendada.
e) Responder
frente al arrendatario por los daños o perdidas sufridos por él a consecuencia
de los vicios o defectos de la cosa arrendada.
f) Indemnizar
al inquilino, en caso de que haya procedido a vender el inmueble, y el nuevo
propietario solicite su expulsión.
g) Entregar
al inquilino la cosa alquilada, es decir, poner a su disposición el objeto del
contrato de inquilinato.
h) Conservar
la cosa en estado de servir para el uso para la que ha sido alquilada.
Por otro lado, el inquilino tiene obligaciones
y derechos respecto al propietario del bien inmueble. Las obligaciones del inquilino son las
siguientes:
a) Usar
la cosa alquilada como buen padre de familia
b) Pagar
el precio del arrendamiento en la forma, lugar y plazos convenidos.
c) Devolver
el inmueble en las mismas condiciones que lo recibió.
d) Responder
por los daños y pérdidas sufridas por el inmueble durante su posesión, salvo
que no sea por culpa suya.
e) Responder
en caso de incendio, salvo caso de fuerza mayor.
f) Responsabilidad
del inquilino.
El inquilino de un inmueble tiene libre
disfrute del mismo, por lo que tiene derecho, entre otras: primero, a no ser
molestado en el disfrute del dominio útil del inmueble (artículo 1726 C.C.);
esto es, a realizar todas las actividades que no colidan con el orden público y
las buenas costumbres, siempre que no violen las estipulaciones del contrato.
Y segundo, a ocuparlo junto a su familia y
conyugue, aunque al momento del contrato no haya estado casado.
- Código Civil Dominicano, República
Dominicana.
- Romero Butten, Carlos. (2001) Tratado Elemental de Derecho Civil.
Santo Domingo, Librería Jurídica Virtual/Ediciones Jurídicas Trajano Potentini,
- Petit, Eugene.(2006) Tratado Elemental de Derecho Romano. Valetta: México.
