La jurisprudencia dominicana la define como: ?Medidas de publicidad inmobiliaria destinadas a advertir a los terceros sobre la existencia de una demanda o sentencia que pueden eventualmente afectar derechos registrados. Son anotaciones precautorias?1.
En mi libro ?El Registrador de Títulos en Perspectiva?2 al interpretar al legislador decimos que éste quiso encasillarlo dentro del término ?interés?3 y definíamos este concepto como ?aquellas acciones que no constituyen derechos de manera intrínseca pero que podrían generar derechos; un derecho en perspectivas, eventual, como serían las oposiciones en virtud de una litis, sea de derechos registrados o de derecho común? (Ibid.)4. Lo que debemos tener en cuenta siempre es que éstas nson medidas provisionales accesorias a una demanda principal.
INSCRIPCIÓN. JUDICIALIZACION.
En el artículo 89, inciso 2 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario5, referente a los documentos registrables, se encuentran las medidas provisionales. Estas medidas tienen un carácter provisorio y son ordenadas por el Juez de Jurisdicción Original.
La Ley 1542 establecía como requisitos, en su artículo 208, copia certificada de la demanda o de la sentencia. Ahora la Ley 108-05 establece que para su inscripción debe ordenarla el juez apoderado, es decir que debe la parte interesada demandar, fijar audiencia, solicitar la medida al juez y que éste lo ordene al Registrador.
Con la judicialización de las oposiciones se busca disminuir la inscripción de oposiciones afrentosas, temerarias o de mala fe. Este procedimiento constituye la excepción al modelo de gestión impuesto en la reforma inmobiliaria conocida como la ?desjudicialización de los procesos administrativos-judiciales? descrito en el décimo considerando de la Ley 108-05.
¿Qué pasará con el recurrente que ha sucumbido en primer grado y pretende mantener la inscripción de la oposición? ¿Tendrá que esperar la audiencia en el tribunal de alzada para solicitar la medida? ¿No bastará con la simple notificación al Registrador y a la contraparte del recurso interpuesto para mantener la misma? ¿No mantiene este recurso de alzada judicializada la medida? Nos inclinamos en este último criterio porque la instancia se mantiene apoderada, aunque ahora en otro tribunal.
Al Registrador basta demostrarle documentalmente que la litis continúa. Si la sentencia recurrida en primer grado ordena levantar la oposición, la misma quedaría sin efecto pero una vez se interponga el recurso y en esa virtud se solicite inscribir una nueva oposición, se retrotrae la situación al estado anterior.
En principio la jurisdicción natural para conocer de las litis sobre derechos registrados es la jurisdicción inmobiliaria, pero existen las excepciones que la propia ley prevé, como el caso de los procedimientos de embargos, en virtud del artículo 3, párrafo 1, de la Ley de Registro Inmobiliario 108-05, el cual le otorga competencia a los tribunales ordinarios para conocer de los procedimientos de embargo inmobiliario.
Existen otras excepciones no previstas por la Ley 108-05; se trata de las litis que leyes especiales le otorgan competencia a jurisdicciones de materias distintas y que pueden afectar derechos inmobiliarios registrados, como consecuencia de una demanda civil accesoria a una infracción producto de una falta o incumplimiento de una obligación del titular del derecho registrado. En ellas no se discute la titularidad del derecho, sino que, al contrario, es la certeza de su titularidad lo que origina la afectación del derecho registrado como forma coercitiva de obligar al demandado.
Por tanto, el radio de acción absoluto contenido en el artículo 29 de la Ley 108-05 referente a la competencia ?única? de la jurisdicción inmobiliaria se refiere a las litis por la titularidad del derecho, no así cuando el objeto va a ser afectado y existen competencias otorgadas -excepcionalmente-a otras jurisdicciones mediante leyes especiales.
Se hace necesario distinguir las litis por derechos registrados, donde se discute la titularidad de los mismos y cuya jurisdicción natural lo es la inmobiliaria, prevista en la Ley 108-05, y las litis sobre derechos registrados, porque en este último caso los mismos van a ser afectados y una vez la sentencia tenga la autoridad de la cosa juzgada se inscribirá en el registro correspondiente para su ejecución. Estos últimos resultan ser litis extra-inmobiliarios o por afectación.
Como ejemplos de los mismos tenemos las demandas realizadas por los municipios en contra de los urbanizadores por violación a la ley 675 sobre urbanizaciones y que otorgan competencia a los juzgados de paz. Otro ejemplo sería las reparaciones civiles producto de demandas en violación ambiental prevista por la Ley 64-00, las indemnizaciones civiles accesorias como consecuencia de condenas penales, infracciones de tránsito, la ejecución de una sentencia por vía de embargo en materia laboral, en materia tributaria para los asuntos impositivos, entre otras.
¿Por qué esta disquisición teórica entre litis por derechos registrados y litis sobre derechos registrados, o litis por la titulación del derecho y litis por la afectación del derecho? Por una razón muy sencilla. ¿Seguirán el mismo procedimiento previsto por la ley 108-05 en relación a la inscripción de oposiciones? Es decir, que la parte interesada o demandante, una vez haya apoderado la jurisdicción ?extra-inmobiliaria? deberá obtener la orden escrita del juez apoderado dirigida al Registrador.
Entendemos que no debe seguir el mismo procedimiento porque la práctica demuestra que los jueces extra-inmobiliarios al no ser especialistas de la materia catastral no llevan a cabo esos requisitos y el interesado puede perder tiempo y por ende dificultarse la inscripción de la oposición. Por lo que debe mantenerse los requisitos del antiguo artículo 208 de la Ley 1542 para este último escenario.
EXTINCIÓN DE LAS OPOSICIONES. PERENCION DE LA INSTANCIA. DESISTIMIENTO
En nuestro libro citado expresábamos la necesidad de crear mecanismos que lograran establecer la seriedad de las inscripciones de oposiciones, y sugeríamos además el establecimiento de plazos perentorios.
Otro aspecto es el material, porque bajo el marco actual dichas medidas se convierten en perpetuas e implican un esfuerzo y trabajo adicional en los Libros-Registros y en las certificaciones e historiales que se solicitan. Felizmente la Ley 108-05 establece un plazo de tres años siguiendo el mismo plazo establecido por el Código de Procedimiento Civil en su artículo 54 referente a la cancelación de las medidas provisionales. La extinción de las oposiciones abarcan dos modalidades que veremos a continuación.
LA PERENCION.
Esta opera de pleno derecho, pero debe ser solicitada por la parte interesada y acompañando su petición con la orden judicial. Al tenor del artículo 131 del Reglamento de los Registros. Este último para dar aplicación a los artículos 38 y 128 de la Ley 108-05 referente a las litis en el que transcurran tres años de inactividad procesal de las partes, se archivarán y se reputará que no hay interés en
los mismos.
Existe una excepción, se trata de los expedientes en estado de fallo, en los que no opera la perención. Todo esto con el fin de evitar perpetuar una medida cuya naturaleza es temporal. Puede extinguirse la medida provisional por convertirse en definitiva, pero nunca se operarán si contradicen una disposición legal.
EL DESISTIMIENTO.
El artículo 36 de la Ley 108-05 establece el desistimiento como resultado de la renuncia voluntaria del demandante a la acción judicial; debe realizarse siempre ante el juez, nunca ante el Registrador. Está claro puesto que, como hemos dicho, la medida provisional de la oposición es accesoria a una demanda principal. Es obvio que debe el juez ordenarla al registrador, debe ser mediante una orden escrita para sustentar la extinción de la oposición.
Ya fuera del aspecto puramente registral y bordeando lo jurisdiccional, es saludable recordar que nuestra jurisprudencia ha establecido que ?Desde el instante en que el tribunal ha librado acta acogiendo el desistimiento hecho en audiencia por el apelante, al cual dio aquiescencia la parte recurrida, produce un doble efecto: a) Al apelante lo despoja del beneficio de la apelación, y b) Con respecto a la sentencia recurrida en apelación, la mantiene de pleno derecho y le confiere autoridad de la cosa juzgada, por tanto no recurrible en ncasación6.
En cuanto a las adjudicaciones, la jurisprudencia ha establecido que las sentencias de adjudicación no extinguen las oposiciones porque los oponentes no actúan en calidad de acreedores inscritos,7 por lo que tiene un alcance relativo el principio de que ?la adjudicación lo purga todo?8. Salvo que la oposición haya sido inscrita accesoria y conjuntamente por algún acreedor y teniendo como base su crédito.
DEMANDAS TEMERARIAS.
¿Puede el simple hecho de inscribir una oposición temeraria dar lugar a una nacción en reparación en daños y perjuicios? Por su carácter accesorio a la demanda principal y por el daño, está claro que puede dar lugar, las oposiciones temerarias han sido una de las causas generadoras de inseguridad jurídica de los derechos inmobiliarios en nuestro país. A eso hay que añadirle la marcada dependencia y necesidad nuestra con la inversión extranjera, la cual necesita de un ambiente de transparencia, dentro del marco de un mundo dominado por el sistema capitalista, ahora globalizado e interdependiente y por carecer nuestro país de tecnología, capital y mercados para sobrevivir.
Han ocurrido casos esporádicos de condenas por daños y perjuicios en virtud de oposiciones temerarias bajo al marco de la Ley 1542, pero la Ley 108-05 lo contempla claramente en su artículo 31 con las siguientes condiciones:
1. La reparación en daños y perjuicios sólo puede introducirse como parte accesoria y no como acción principal. Sabia medida que busca a todas luces evitar la avalancha de demandas basadas en oposiciones inscritas en el pasado y las que pudieren surgir después de promulgada la ley.
2. El daño debe ser real, sea afectando el honor, la imagen o el ejercicio de un derecho constitucional, hoy universal como lo es el de la propiedad. Por lo que debe existir un daño concreto, no eventual ni interpretativo. Y
3. En ningún caso la reparación podrá superar el valor del inmueble. El legislador busca evitar el surgimiento de una solución temeraria contra una demanda también temeraria, busca límites que impidan la eventual desproporcionalidad de una reparación. El valor del inmueble es algo que cambia con el tiempo, las condiciones de la ubicación, los accesos a los servicios y demás aspectos que la jurisdicción sopesará mediante los poderes y mecanismos que tiene.
En toda regla existen excepciones, la judicialización de las oposiciones no puede operar cuando el propietario decide proteger sus derechos mediante la inscripción de una oposición preventiva en caso de que el duplicado esté en manos de un detentador irregular o de sustracción, pérdida, etcétera.
El Registrador exigirá en el primer caso el depósito de una intimación realizada por el titular en contra del detentador irregular. Si es por robo deberá depositar un documento judicial que lo sustente (querella, denuncia, ...). En la situación de la pérdida debe iniciar el procedimiento a esos fines.
Bibliografia
Guzman Bencosme, J. L. (2007) Litis sobre derechos registrados. Gaceta Judicial.
