FORMACIÓN Y RESOLUCIÓN DE CONTRATOS DE MENSURA
Concepto de mensura
Es un acto de
levantamiento parcelario cuyo objeto es el de constituir el estado parcelario
de un inmueble. Una definición más
descriptiva es que se trata de un conjunto de actos y operaciones por medio de
los cuales se identifica, ubica, mide, delimita, representa y documenta un
inmueble.
Contrato de mensura
El contrato de mensura
catastral es denominado bilateral o sinalagmático porque tanto las partes como
el agrimensor tienen obligaciones reciprocas.
La solicitud de autorización de mensura entre el propietario o el
reclamante y el agrimensor contratista no debe reconocerse en forma alguna como
un contrato.
El Art. 40 del
Reglamento General de Mensuras y Catastro establece lo siguiente: “la solicitud
de autorización se realizará en formatos específicos”; más adelante, en el
literal f) de dicho artículo se indica que en dicha solicitud es necesario
indicar: “la fecha del contrato entre el o los solicitantes y el agrimensor
contratista y el nombre del Notario interviniente con su respectivo número de
colegiatura”.
Para el cumplimiento
del contrato de mensura, el Reglamento General de Mensuras y Catastro en su
artículo establece como cumplido el contrato por parte de, agrimensor, “cuando
se aprueba técnicamente el trabajo en la Dirección Regional de Mensuras y
Catastro, sin perjuicio de las responsabilidades profesionales de su trabajo y
las que pudieran extenderse del contrato más allá de su conclusión”.
Los conflictos
derivados del contrato de mensura son de la competencia de los tribunales de la
Jurisdicción Inmobiliaria. El Tribunal
Superior de Tierras puede por medio de una resolución puramente administrativa
pronunciar la rescisión del contrato siempre que este no sea ejecutado en el
tiempo que este señala o en el tiempo que le conceda dicho Tribunal, a fin de
que la parte quede en libertad de contratar la mensura con otro agrimensor,
según al Art.49 de la ley de tierras.
Pero el agrimensor puede oponerse a la rescisión de su contrato y
plantear el caso al Tribunal Superior de Tierras para justificar su demora.
Para los fines de este
mismo artículo el contrato de mensura se considerará ejecutado cuando los
planos provisionales para audiencia han sido revisados y aprobados por la
Dirección General de Mensuras Catastrales.
Todas las diferencias que surgieren entre los interesados en el contrato
de mensura y el agrimensor serán resueltas por el tribunal superior de tierras,
y dicha decisión que intervenga podrá ser recurrida en casación por ser
pública, contradictoria y resolver cuestiones de derecho. Art. 50 de la ley de
Registro de Tierras.
Este mismo artículo
expresa que si la inejecución del contrato de mensura tiene por causa el
incumplimiento del propietario, o el de éste y el agrimensor, la rescisión de
dicho contrato conlleva también el de la orden de prioridad
correspondiente. Si el contrato se
cancela por falta del agrimensor, la orden de prioridad queda subsistente y el
propietario puede contratar con otro agrimensor. En este texto se da a notar 3
situaciones que son:
1. El incumplimiento del propietario, cuando sucede se
rescinde la concesión de prioridad porque esta es dictada por el interés de la
parte. El incumplimiento de ambas
partes, entonces lo correcto es rescindir el contrato y la resolución de
concesión de prioridad.
2. El incumplimiento del agrimensor, aquí procede la rescisión
del contrato excluyendo la concesión de prioridad.
3. El mismo texto agrega que cuando el tribunal pronuncie la
rescisión del contrato de mensura podrá condenar a la parte que por su
incumplimiento haya dado lugar a dictar rescisión, al pago de los daños y
perjuicios que procedan.
La función calificadora
tiene carácter de obligatoriedad y es ejercida con independencia por el
Director Regional de Mensuras y Catastro, pudiéndose valer de personal
subalterno. La función calificadora está
limitada a lo que establece la Ley de Registro Inmobiliario, el Reglamento
General de Mensuras y Catastro, otras normas legales aplicables, y las reglas y
principios técnicos que rigen la agrimensura.
Esta se divide en dos
etapas:
a. La solicitud de autorización de los trabajos de
saneamiento, posteriores al saneamiento y las divisiones para la constitución
de condominio.
b. La aprobación de los trabajos técnicos de saneamiento,
posteriores al saneamiento y las divisiones para la constitución de condominio.
Fases del saneamiento
a. Primer paso:
En la primera fase del
proceso de saneamiento, es la elaboración de un contrato de mensura suscrito
entre el agrimensor y el reclamante, de conformidad con el artículo 48 de la
Ley No.1542 de Registro de Tierras, que dispone que el solicitante de la mensura
para el saneamiento, debe enviar junto con la instancia de solicitud, un
Contrato en triplicado suscrito por él, de una parte y el Agrimensor
Contratista de la otra parte, en el cual el Agrimensor se obligue a realizar la
mensura en determinado tiempo de acuerdo con lo dispuesto por la Ley de
Registro de Tierras y el Reglamento General de Mensura Catastrales, y a cumplir
todas las órdenes del Tribunal de Tierras.
No se exige que dicho
Contrato de Mensura sea legalizado por un Notario Público. En la práctica
algunos Agrimensores elaboran una Instancia-Contrato, en la cual incluyen tanto
la solicitud de autorización para la mensura, como las cláusulas del contrato
suscrito entre dicho agrimensor y el interesado.
b. El segundo paso
Es la elaboración de
una instancia que debe ser dirigida al Tribunal Superior de Tierras, vía el
Abogado del Estado ante dicho Tribunal, en triplicado, y firmada por el
interesado o su apoderado, que debe contener todas las exigencias establecidas
en el artículo 47 de la referida ley.
De acuerdo con el
artículo citado a la instancia debe anexársele el Contrato de Mensura suscrito
entre el Agrimensor Contratista y el solicitante, los títulos o documento
probatorio del hecho de la posesión pacífica del inmueble cuyo saneamiento se
solicita, certificación del Alcalde Pedáneo en caso de terrenos rurales o
certificación del Presidente del Ayuntamiento o del Síndico Municipal en caso
de terrenos urbanos, párrafo II del artículo 48 de la susodicha ley.
c. Tercer paso
En esta segunda fase del proceso de saneamiento, es que el interesado,
el Secretario del Tribunal Superior de Tierras o el Secretario Delegado del
Tribunal de Jurisdicción Original, debe publicar el Aviso de Requerimiento,
Auto de Emplazamiento y Fijación de Audiencia, en un periódico de circulación
en el Distrito Judicial donde se encuentra ubicado el inmueble a sanear o de
circulación nacional.
